SOSiLA(ソシラ)物流リート投資法人上場とIPO初値予想【住友商事系で人気か】
SOSiLA(ソシラ)物流リート投資法人IPOが新規上場承認されました。市場は東証REIT市場になり主幹事はSMBC日興証券が引受けます。リートとしては中規模になりますがオーバーアロットメントを含めて約511.4億円を吸収します。
リートはどれも高値圏にあるため分配金設定が気になります。既に長期発行体格付のJCRから「A＋」の格付けが付けられていることから安心して投資家も買うことができそうです。
住友商事が開発を手掛け、住友リアルティ・マネジメントが資産運用会社になります。今回の上場で取得する物件は7物件になり765億円の取得予定価格となっています。
| 上場市場 | 東証REIT |
| 公開予定 | 12月10日 |
| BB期間 | 11月25日～11月29日 |
| 企業ホームページ | https://sosila.com/ |
| 資産運用会社 | 住友リアルティ・マネジメント |
| 会計監査人 | EY新日本有限責任監査法人 |
【手取金の使途】
一般募集における手取金48,700,000,000円については、後記「第二部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 2 投資方針 （2） 投資対象 ③取得予定資産の概要 (イ) 取得予定資産一覧」に記載の本投資法人が取得を予定する不動産信託受益権（以下「取得予定資産」といいます。）の取得資金の一部に充当します。なお、一般募集と同日付をもって決議された第三者割当による新投資口発行の手取金上限2,435,000,000円については、借入金の返済資金又は将来の新たな特定資産（投信法第2条第1項に定めるものをいいます。以下同じです。）の取得資金の一部に充当します。
※有価証券届出書(EDINET)抜粋
目次まとめ
SOSiLA物流リート投資法人(2979)IPOの業績と事業内容
平均鑑定NOI利回りが4.9％でLTVが37.5％予定となっていることからリートとしては魅力が高いと思います。物流不動産比率が90.8％と高い水準であることや物流施設築年数1.9年も魅力です。平均賃貸借契約残存期間は8.4年となっています。
取得予定資産については住友商事の幅広い顧客ネットワークを活用し高い稼働率を維持することが可能だぞうです。平均賃貸借契約期間は9.9年、取得予定資産であるSOSiLAシリーズについても長期の賃貸借契約が締結されているため安定的な運用が可能のようです。
住友商事グループは開発から運営管理まで一気通貫して行う住友商事グループのマネジメントによって、顧客のニーズを活かした物流施設のリーシングが可能のため、外部のプロパティ・マネジメント会社に頼ることなく、物流施設の稼働率を高めることが可能となっっています。
用途別投資比率の目標は物流不動産が80％以上でインダストリアル不動産が20％以下となっています。地域別投資比率目標は関東エリア及び関西エリアが70％以上、その他地域が30％以下です。
上場時取得予定物件の画像は下記が目論見に用意されています。
住友商事が開発するSOSiLAシリーズを中心としたポートフォリオになり、2019年に入り上場するため積極的に活動をしていたようです。
年間200億円程度の開発をコンスタントに進めていく方針があり、2019年3月に上場物流REITの組成を検討することを発表していました。
ニュースにも上がっているため探すと三菱商事、三井物産、伊藤忠商事、住友商事の4大商社が全てRITEスポンサーを手掛けることになるそうです。住友商事としては後発なので公開価格割れは避けたいですよね。
また主幹事がSMBC日興証券となっており、これまで何度もリート主幹事を引受けた実績があります。どうやらSOSiLA物流リート投資法人は7月に上場申請を行い4ヶ月程経過し今回上場承認となっているようです。
決算期にぶつけてきた感じがしますけれど12月はIPOが特に多くなる傾向になるため個人投資家には人気が薄い気がします。とりあえず参加する方向で考えています！
※インダストリアル不動産とはデータセンター、通信施設、研究施設、工場、資材・車輌ヤード及び空港・港湾関連施設等、物流不動産以外の資産と同社では位置付けられています
SOSiLA物流リート投資法人(2979)IPO仮条件から公開価格の日程
| 想定価格 | 100,000円 |
| 仮条件 | 100,000円～103,000円 |
| 公開価格 | 12月02日 |
想定価格から試算される市場からの吸収金額は約487億円です。オーバーアロットメントを含めると約511.4億円になります。
現在の市場の勢いから考えると大きな金額になります。ただリートとしては中規模なので住友商事のネームバリューで公開価格割れは起きないかもしれません。
連続公開価格割れ状態のリート市場へ初値買いする投資家が多いとは考えていません。しかし市場からの注目度は高いと思います。ただIPOを狙った投資家はリートへ投資してもリターン率が低いため、普通株のIPOを獲得するため動くでしょう。
SOSiLA物流リート投資法人(2979)IPOの幹事団詳細と会社データ
| 公募株数 | 487,000口 |
| 売出株数 | 0口 |
| 公開株式数 | 487,000口 |
| OA売出 | 24,350口 |
| 引受幹事 | SMBC日興証券(主幹事) 大和証券 みずほ証券 三菱UFJモルガン・スタンレー証券 野村証券 |
| 委託見込 | au カブコム証券 DMM.com証券(PR) |
当選確率が一番高いのはSMBC日興証券からの申し込みになりそうです。主幹事になるため割り当てが多くインターネット経由の申し込みでも配分期待は高いと思います。ペナルティー回避のためSMBC日興証券からの申し込みは行わない方もいそうです。
新規口座開設だとステージ制が適用されIPOに当選しやすくなっています。12月に新規上場承認されるIPOが沢山出てくることが予想されるため今のうちに準備しておくとよいでしょう！詳細は下記記事でまとめました。
またリートと比較されるソーシャルレンディング投資ではとてもお得なキャンペーンが行われています。クラウドクレジットに20万円以上の投資を行うと5,000円分のSBIポイントが貰えます。
SBIポイントはTポイントやnanacoポイントに交換ができ交換率も100％になっています。海外への社会的インパクト投資ができる企業で分配金が高いため魅力ある投資先です。ポイントの交換やキャンペーンについては下記でまとめています。豊富な資金があるからできるキャンペーンですよね。
SOSiLA物流(ソシラ)リート投資法人の会社設立は2019年6月26日、本社住所は東京都中央区京橋一丁目17番10号、執行役員は矢野正明氏です。
SOSiLA物流リート投資法人IPOの直感的初値予想
第一弾⇒ 98,000円～110,000円
※ファーストインプレッション
第二段⇒ 103,000円～120,000円
※仮条件発表後
大手初値予想のコンセサンス
105,600円～125,000円
SOSiLA物流リート投資法人分配金について
決算期が5月末と11月末になっていることから上場から半期しないと分配金を貰えません。分配金については後日掲載したいと思います。利回り設定は4％～5％になると考えられます。
他の物流施設と比較すると最低4％は欲しいところですね。上場後資産拡大が継続的に行われると3.5％あたりまで利回りが低下しそうです。RITE指数と連動して動くことが多いため市場の流れ次第でしょう。
※追記情報
2020年5月期の1口分配金予想はは2,109円になるそうです。これに利益超過分の211円を合算すると2,320円になります。そして同年11月期の1口分配金予想が2,357円になり利益超過分が211円になるため合算して2,568円です。
このことから2020年の1口分配金は4,888円になります。仮条件上限の103,000円から利回りを計算すると約4.75％になります。格付けが既についていることを考えると割安だと思います。参戦する投資家も多いそうなので悪くないのかもしれません。
比較対象になっている銘柄は伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人(3493)のようです。伊藤忠ALと比べれば割安感があるため魅力的のようです。LTV37.5％も暗影的で良さそうです。住友売商事関連なので期待できそうですね。
※2019年11月からさかのぼり2年間のRITE指数
SOSiLA物流リート投資法人の幹事引受け株数決まる
| 幹事団 | 引受け株数 | 割合 |
| SMBC日興証券(主幹事) | 292,200口 | 60％ |
| 大和証券 | 121,750口 | 25％ |
| みずほ証券 | 38,960口 | 8％ |
| 三菱UFJモルガン・スタンレー証券 | 24,350口 | 5％ |
| 野村証券 | 9,740口 | 2％ |
※目論見の訂正事項発表後に引受け株数を記載、委託幹事は記載なし
SOSiLA物流リート投資法人(2979)IPOを個人的に分析してみました
SOSiLA(ソシラ)物流リート投資法人のIPOに参加する個人投資家は少ない気がします。リートの初値に魅力がない状態がここ2年くらい続いているため様子見となる方が多いでしょう。
投資スタイルとしては数百万円分の配分を手に入れ、1枚当たり1万円抜ければ大成功です。半分の5,000円でも手数料を差し引いて勝てます。ただ既に昔の投資スタイルになりつつあるため小額投資で長期保有に切り替える投資家もいます。
初値が高ければ一旦売却で様子見でしょう。上場直後は個人投資家の投げが数ヶ月続くこともあるため上値が重たくなる傾向があります。
時価総額は東証データの上場時発行済み株式数の490,000口から算出すると想定価格ベースで約490億円になります。
これからIPO承認が多くなるはずなので普通株でIPO投資を行っている方は投資対象として見れないかもしれませんね。ただ当選確率は高いのでまだIPOに当選したことがない方は長期保有目的で参戦してみると面白いかもしれません。
リートへの投資が心配な方は上場企業が運営しているownersbookへの投資がお勧めです。安定感ある利回りでデフォルトとなったことは一度もありません。投資を行った後は元金償還まで何もしなくてよい簡単な投資です！
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