この半年間、副業としてのアパート経営についてかなり勉強しました。
セミナーに行ったり、成功した人の本を買ったりと投資として成功の可能性を探ってきましたが、結論としては儲からないという判断に落ち着きました。
何点か列挙すると。
(1)良い物件は市場に流通しない
(2)セミナーは不動産業者販売の撒きエサ
(3)アパート経営で成功した人は実は少ない
(4)アパート経営のノウハウ本製作者、ブロガーはセミナーで儲けている
(5)アパートはババ抜き状態
良い物件は市場に流通しない
さんざん不動産屋を巡って話を聞き出したのが、インターネットに掲載された物件に良い物件は無いということです。
Yahoo不動産、健美家、楽待は情報収集する為のツールとしては非常に優秀ですが、ここに掲載されるような物件は売主が最初に依頼した不動業者で処分できなかった物件になります。
当然、売主が最初からインターネットで広く募集して欲しい！と依頼することもできますが、通常は不動産業者は自分の所だけで売りたいのです。
なぜならば、自分で売れば両手取りといって、売主からも買主からも手数料が貰えるからです。
通常、不動産業者は普段から付き合いのある投資家に美味しい物件を紹介するので、経営して利益の出るような物件は直ぐに決まってしまいます。
また、付き合いのある投資家も「いい物件があれば紹介して！」とお願いしている為、苦も無く決まってしまうのです。
で、投資家が見向きもしない物件は最終的にYahoo不動産、健美家、楽待といった広告媒体に乗せることになります。
セミナーは不動産業者販売の撒きエサ
セミナーに何回も参加して判ったことは、当たり前ですが不動産を購入する人を集める為の撒きエサだということです。
基本的には「儲かりますよ！安心して下さい！」というセミナー内容を聞かされた後に物件の紹介になります。
私はいつも疑問に思っていたのですが、どうして儲かることが、ほぼ？確実なのに不動産業者自身がアパート経営をしないのでしょうか？
ここで気を付けないといけないのは、酷い業者さんは「今、他にも狙っている人がいるので、ここで決めて下さい！」と言ってきます。
まあ、普通のサラリーマン投資家は1億近い案件を即決めしたりできないと思いますが、セミナーで頭が洗脳されているので、かなり誘惑感はありました(笑)
物件の写真で見て、業者が勝手に鉛筆を舐めて作った資料でハンコを押すと後悔することになります。
アパート経営で成功した人は実は少ない
脱サラしてアパート経営単独で成功した人は実は少ないと思います。
なぜなら、周りに脱サラしてアパート経営している人はいますか？
殆どいないのではないでしょうか？
私が調査する中で、銀行の支店長クラスの人がアパート経営をしていましたが、脱サラというよりは投資の為にやっている感じでした。
サラリーマンが嫌だという理由でアパート経営をするのは大きなリスクだと思いますし、そもそもサラリーマンであることを前提に銀行からお金を借りている訳ですから失敗すると取り返しのつかないことになります。
アパート経営で成功した人の本を見ていると殆どが2009年頃にサブプライムローンでアパートが投げ出された時に物件を取得している方です。
この時に物件を購入し、アパートを満室か、ほぼ満室にしている人は先見の目があったということでしょう。
家賃収入で一般サラリーマンの年収分を稼ぐには、かなりの規模の投資資金が必要です。1億？、そんなものではありません。今、加熱している不動産市場で良い物件だけを集めても3億は必要であると感じました。
普通のサラリーマン属性だけではこの金額は借りれませんし、もし貸して貰えても金利が高くなる為、利回りの悪化は避けられないと感じました。
アパート経営のノウハウ本製作者、ブロガーはセミナーで儲けている
アパート経営で成功して、メディアに露出している人は当然、かなりの投資手腕を持っている人達です。
本もそうですが、ブログで成功を日々アピールしている人も業者と連携してセミナー講師をしたり、個別に個人の相談にのってお金を稼いでいる人が多いと感じました。
別に成功者だから当然だろう！と言われれば、その通りですね。
でも、今現在、その人達が成功したやり方が通用するとも思えません。
前述したように、過去の不動産市場と現在の不動産市場は違いますし、人口が減り続ける未来の不動産市場で生き残れるのか疑問を感じます。
殆どの人が自分の成功体験を売っているのではないでしょうか？
きちんと、成功する不動産投資ノウハウを教えているのでしょうか？
アパートはババ抜き状態
アパート経営は住んでくれる人を集める集客も大事ですが、10～15年に1回は大規模修繕が発生します。
不動産業者が提示してくる計画には、このアタリの費用が抜けていることが多いのですが、新築物件を購入した場合はこの大規模修繕の前に売却して利益を確定したい投資家も沢山います。
アパート購入を考えている人は、このアタリを良く見極めて購入する必要があります。
でないと、購入した途端に数百万単位での改修費用が発生します。
まとめ
アパート経営に興味のある人はセミナーに参加して見ると良いでしょう？
但し、絶対に買うぞ！という気持ちで参加するのではなく。
このセミナー主催者は何を目的にセミナーを開催しているのかを考えながら参加すると、非常に勉強になると思います。